企業轉讓房地產的過程中，涉及到營業稅、城市維護建設稅（以下簡稱城建稅）等多個稅種，稅收負擔較重。為此企業可以考慮采用投資入股、企業合并等方式轉讓房地產，從而達到延期納稅、降低稅收負擔的目的。

    一、以投資入股方式轉讓房地產

    （一）以投資入股方式轉讓房地產的稅務處理

    1.營業稅。根據財稅[2002]191號文《財政部 國家稅務總局關于股權轉讓有關營業稅問題的通知》的規定，以不動產、無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為不征收營業稅。在投資后轉讓其股權的也不征收營業稅。而企業銷售不動產、轉讓無形資產則需要繳納營業稅。

    2.土地增值稅。根據財稅字[1995]48號文《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》和財稅[2006]21號文《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》的規定：對于以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以房地產作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應征收土地增值稅。而對于以房地產作價入股進行投資或聯營的，凡所投資、聯營的企業從事房地產開發的，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資和聯營的，均不適用暫免征收土地增值稅的規定。

    3.房產稅。對于投資聯營的房產，在計征房產稅時應區別對待：對于以房產投資聯蕾，投資者參與投資利潤分紅、共擔風險的，按房產余值作為計稅依據，由被投資方繳納房產稅；對于以房產投資，收取固定收入，不承擔聯營風險的，實際上是以聯營名義取得房產租金，應由投資方按租金收入計征房產稅。

    4.企業所得稅。一般情況下，應分解為以公允價值轉讓相關非貨幣性資產、按非貨幣性資產公允價值進行投資兩項業務。

    下面以實際案例分析投資和銷售方式對企業稅負的影響。

    案例1：華美晨裝集團在北京郊區有一家全資子公司麗人公司，該公司占地面積比較大，土地為出讓方式獲得，共計支付地價款800萬元，廠房連同土地的賬面價值為1200萬元。華泰公司想在此地建設一個大型商場，為此找到麗人公司洽談收購此地塊，出價9000萬元。該地塊上廠房的評估價格為320萬元。

    如果麗人公司將廠房連同土地銷售給華泰公司，按照規定，單位和個人銷售或轉讓其購置、抵債所得的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價或抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業額計征營業稅，故麗人公司需要繳納營業稅410萬元（9000-800）×5%]，城建稅和教育費附加41萬元[410×（7%＋3%）]，印花稅4.5萬元（9000×0.5‰），土地增值稅3903.28萬元（增值額7425.5×60%-扣除項目金額1575.5×35%），企業所得稅860.31萬元[（9000-1200-41-4.5-3903.28）×25%]，納稅合計為5219.09萬元，麗人公司轉讓房地產的凈收益為2580.91萬元。華泰公司需要繳納契稅270萬元（9000×3%），印花稅4.5萬元（9000×0.5‰）。而如果麗人公司以投資入股的方式將房地產轉移到華泰公司，之后再以9000萬元的價格轉讓股權的話，其稅收負擔可以大幅度降低。